自从 7 月 28 日以来，关于北京楼市政策调控放松的消息甚嚣尘上，众说纷纭。

(资料图片仅供参考)

面对已经沉寂几个月的楼市，有些人看多后市，有些人则持怀疑态度。

那微观市场的真实表现是如何呢？现在处于怎样的市场周期节点呢？

成交：蠢蠢欲动

（以下统计的实时成交量，而非网签量，网签量存在滞后性）

都说量在价先，那么最近几周的市场情况如何？

图：北京二手房实时成交量变化趋势

从 7 月 24 日这周以来，成交量较前几周有明显上升，随后两周基本上保持着周均 1100 多套的节奏。

相比于 2 月底的成交高点，现在的成交量不足其一半，但是 可以看出有明显上涨的趋势。

毕竟在这之前，连续 9 周的成交量不足 1000 套。

回顾今年以来北京二手房市场的成交情况，1 月初以来成交量就在快速上涨，中间有两周受春节假期的影响，在 2 月底达到高点。

然后成交量就开始下降，在 5 月下旬到 7 月下旬，在成交量底部达到平衡。

随着成交量的下降，成交价格指标也在最近几周触底，甚至回落到了 2020 年初的水平。

政策的风吹起，虽然还没有具体落地，但是更多的人看多后市，所以不少之前观望的购房者就“先下手为强”了。

从市场的带看数据，购房者已经开始加快购房的速度。

图：北京二手房日均带看量变化趋势

议价空间：历史高点

市场成交热度高的时候，议价空间就相对较小，毕竟你不买，还有别人买。

而当成交量降下来的时候，议价空间也就提高了，毕竟买家少，主动权更大，这个时候卖家想卖出房子，就得在价格上让步。

图：2022 年以来北京二手房市场议价空间变化

月均议价空间在最近两个月达到了历史高点 3.92%，而在今年 2 月份，这个数值只有 2.57%。

8 月份以来，虽然议价空间略有下降，但是依然处于高位，毕竟政策还未出，面对着 12.4 万的挂牌，急售的业主也愿意降价。

现在买房，你能砍价的空间还很大。

业主：看好后市

最近，我们明显感觉很多业主已经不急于降价卖房了。

搜哥针对挂牌房源开发了两个新指标：guapaiPos和chengjiaoPos，也就是评价挂牌房源的单价（数值越低，说明单价更高），发现最近的挂牌单价普遍比较高。

尤其是像热门板块的优质小区，业主更是“待价而沽”。房源的涨跌比也较之前有明显的下降，降价房源比上个月明显减少了。

调控政策的出台差不多是板上钉钉的事，关于具体的内容，每个人都不同的猜想，不可否认的是，这对市场将会是大利好，影响大家对于市场未来的判断和预期。

而价格，也必然将高于 6、7 月份的低点水平。

在楼市分化和经济学基本的供需逻辑下，刚需房源的替代性太强，上涨的拉动力不足；而稀缺地段/房源涨价空间更大。

尤其，对于换房客户来说，由于目标小区多为稀缺改善性小区，更应该抓紧这个窗口期。越往后，换房的成本或将越来越大。

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